日前，用你的名字買(mǎi)的房子不一定是你的房子沖上微博熱搜，引發(fā)網(wǎng)友關(guān)于借名買(mǎi)房的討論。實(shí)際上，出于限購(gòu)、限貸、逃避債務(wù)、避稅或基于身份關(guān)系等原因，存在借名買(mǎi)房的情況。一些買(mǎi)家通過(guò)借名買(mǎi)房來(lái)規(guī)避購(gòu)房障礙，卻忽視了借名買(mǎi)房本身的巨大法律風(fēng)險(xiǎn)。深圳買(mǎi)房律師咨詢(xún)就來(lái)講一下，借名買(mǎi)房有哪些坑呢？

 

　　1、借名買(mǎi)房引發(fā)爭(zhēng)議，夫妻分手在法庭上

　　張先生和李女士原本是戀人。因?yàn)槔钆繘](méi)有資格在北京買(mǎi)房，她以張先生的名義買(mǎi)了一套房子。房子總價(jià)440多萬(wàn)，首付290多萬(wàn)元由李女士支付，余額150萬(wàn)元以張先生為主貸款人，銀行貸款支付，房子以張先生個(gè)人名義登記。

　　雙方還就此簽訂了協(xié)議，明確規(guī)定房屋是李女士以張先生的名義購(gòu)買(mǎi)的。房屋首付由李女士出資，房屋貸款由李女士?jī)斶€。兩年后，張先生合作將房屋轉(zhuǎn)讓給李女士。

　　不久之后，兩人分手了。雙方就房屋轉(zhuǎn)讓發(fā)生爭(zhēng)議。李女士停止償還貸款。張先生每月代表李女士?jī)斶€銀行貸款。后來(lái)，李女士向法院提起合同糾紛訴訟，要求張先生配合房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)①r償律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、公證費(fèi)等損失。

　　在審判中，張先生辯稱(chēng)，他承認(rèn)借名買(mǎi)房的事實(shí)一直在敦促李女士盡快完成轉(zhuǎn)讓。然而，李女士的名字已經(jīng)有了兩套套房，根據(jù)北京的購(gòu)買(mǎi)限制政策，她沒(méi)有資格買(mǎi)房。因此，由于李女士自己的原因，轉(zhuǎn)讓未能完成。以自己的名義登記的房屋不僅影響了購(gòu)買(mǎi)資格，而且作為抵押貸款的主要貸款人，在李女士中斷供應(yīng)后，銀行一直要求償還，給其造成了巨大的心理壓力。為了不影響個(gè)人信用調(diào)查，張先生只能先償還，費(fèi)用應(yīng)由李女士承擔(dān)。

　　在訴訟中，雙方同意將房屋轉(zhuǎn)讓給李女士，剩余貸款由李女士?jī)斶€。在法庭辯論結(jié)束前，李女士提交了購(gòu)買(mǎi)資格驗(yàn)證表，以證明她有資格在北京購(gòu)買(mǎi)房屋。雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要集中在各自的損失上。最后，法院裁定張先生與李女士合作，將房屋轉(zhuǎn)讓給李女士，李女士支付了張先生預(yù)付的總費(fèi)用超過(guò)12.7萬(wàn)元。

　　宣判后，張先生在二審法官的主持下提出上訴，雙方達(dá)成和解。

　　法官說(shuō)法

　　借名買(mǎi)房，是當(dāng)事人同意一方以他人名義買(mǎi)房，并以他人名義登記房屋，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益的合同關(guān)系。在司法實(shí)踐中，由于避免購(gòu)買(mǎi)資格限制、逃避債務(wù)、具體購(gòu)買(mǎi)折扣、隱藏真實(shí)財(cái)產(chǎn)、減稅、獲得貸款或基于身份關(guān)系（如夫妻或父母、子女）等原因，購(gòu)買(mǎi)合同糾紛較為常見(jiàn)。當(dāng)主體合格，意味著真實(shí)，不違反國(guó)家法律和社會(huì)公共利益時(shí)，房合同有效，名人享有房屋權(quán)益。

　　在這種情況下，雙方簽署了協(xié)議，就借款買(mǎi)房的關(guān)系達(dá)成協(xié)議，并以書(shū)面形式確定了房屋的實(shí)際投資者和權(quán)利持有人。深圳買(mǎi)房律師咨詢(xún)從借款人和貸款人的角度來(lái)看，這種做法值得肯定，但借款買(mǎi)房仍存在許多法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　除本案外，常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)有：登記人反悔，如果投資者證據(jù)不足，無(wú)法證明雙方以借名購(gòu)房，很難獲得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款；房屋被征收，登記人收到征收補(bǔ)償，導(dǎo)致糾紛；實(shí)際買(mǎi)方意外死亡，導(dǎo)致實(shí)際繼承人無(wú)法繼承房地產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。
 

　　2、父親名下的房子是借名的，兒子要求所有權(quán)確認(rèn)被駁回

　　李先生和顧女士有兩個(gè)兒子和一個(gè)女兒，分別是長(zhǎng)子李佳、第二個(gè)兒子李毅和小女兒李丙。他們?cè)谏百I(mǎi)了兩棟房子，都是以李先生的名義登記的。兩位老人死后，由于財(cái)產(chǎn)繼承協(xié)商失敗，三個(gè)孩子向法院提起了法定繼承糾紛。

　　在繼承訴訟中，李甲提出，雖然其中一棟房子是以李先生的名義登記的，但它實(shí)際上是出資購(gòu)買(mǎi)的，并且一直被其居住和使用。它是房屋的實(shí)際權(quán)利人。該房屋不得作為遺產(chǎn)分割，并根據(jù)另一起案件提起所有權(quán)確認(rèn)訴訟，要求確認(rèn)該房屋屬于其所有權(quán)。

　　李乙和李丙不承認(rèn)李甲的所述，稱(chēng)兩套房屋均為單位分配給父親的福利分房，購(gòu)房款由父親出資，并以父親的名義登記，均為父母遺產(chǎn)。由于兩套福利房面積超標(biāo)，房?jī)r(jià)差額后續(xù)支付。雖然差額由李甲支付，但這并不意味著李甲已經(jīng)獲得了房子的所有權(quán)，房子仍然是父母的遺產(chǎn)。

　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為，李佳聲稱(chēng)涉案房屋是以李先生的名義出資購(gòu)買(mǎi)的，應(yīng)當(dāng)證明雙方同意借款購(gòu)買(mǎi)房屋，但未提交借款購(gòu)買(mǎi)房屋的相關(guān)證據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無(wú)法證明的法律后果。僅憑房屋投資行為不能產(chǎn)生對(duì)抗房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的效力，因此拒絕了李佳的所有訴訟請(qǐng)求。

　　判決結(jié)束后，雙方均未上訴，判決生效。

　　法官說(shuō)法

　　關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更的效力，我國(guó)采用登記生效主義的立法規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消除，應(yīng)當(dāng)依法登記。依法登記后，有效；未登記，無(wú)效果，但法律另有規(guī)定的除外。只有投資事實(shí)不能對(duì)抗房地產(chǎn)登記的效力，也不能設(shè)立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。

　　在繼承訴訟中，一方繼承人經(jīng)常提出以借名購(gòu)買(mǎi)房屋的辯護(hù)，稱(chēng)雖然房屋以被繼承人的名義登記，但實(shí)際上是由其中一方繼承人出資購(gòu)買(mǎi)的。在這種情況下，由于遺產(chǎn)審查的范圍，繼承糾紛將區(qū)分不同的情況理。

　　如果當(dāng)事人的范圍一致，繼承案件將被吸收，遺產(chǎn)的范圍將一起審查和處理。當(dāng)事人的范圍不一致的，主張借款買(mǎi)房的法律關(guān)系的當(dāng)事人可以另行提起合同訴訟或者所有權(quán)確認(rèn)訴訟，審查借款買(mǎi)房是否成立，明確房屋所有權(quán)。此時(shí)，繼承案件只處理所有權(quán)確定的遺產(chǎn)。

　　對(duì)于借款人，除投資事實(shí)外，要求借款買(mǎi)方還需要證明雙方之間存在借款買(mǎi)房協(xié)議，借款買(mǎi)房協(xié)議不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)，在借款買(mǎi)房協(xié)議合法有效的情況下，法院可以判決房屋轉(zhuǎn)讓給實(shí)際權(quán)利人。在本案中，李佳未能提交借款買(mǎi)房法律關(guān)系的證據(jù)，因此法院駁回了其訴訟請(qǐng)求。

 

　　3、借名購(gòu)買(mǎi)的房屋被查封，借款人請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行被駁回

　　2018年，李女士借弟弟李先生的名字買(mǎi)了一套新房子，以避免購(gòu)房限購(gòu)政策。該房屋由李女士出資《商品房預(yù)售合同》中買(mǎi)受人處的簽名是李女士借李先生的名字簽字并按指紋。買(mǎi)房后，李女士的家人實(shí)際上住在房子里，并支付了一系列日常水、電、氣等費(fèi)用。但該房屋僅辦理預(yù)售合同備案，未辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

　　2020年，法院有效判決確認(rèn)李先生有義務(wù)償還宏遠(yuǎn)公司的貸款債務(wù)，并判決李先生償還宏遠(yuǎn)公司的款項(xiàng)。由于李先生未能履行上述判決，宏遠(yuǎn)公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，并以李先生的名義查封了上述房屋。

　　2021年，李女士提出執(zhí)行異議，認(rèn)為是房屋的實(shí)際權(quán)利人，法院作出裁決，駁回了李女士的異議請(qǐng)求。李女士拒絕接受裁決，提起執(zhí)行異議訴訟，主張涉案房屋歸其所有，理由是以李先生的名義購(gòu)買(mǎi)排除強(qiáng)制執(zhí)行。

　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為，涉案房屋尚未辦理房地產(chǎn)所有權(quán)登記，李女士根據(jù)借款購(gòu)房合同關(guān)系直接申請(qǐng)確認(rèn)權(quán)利缺乏法律依據(jù)。至于李女士是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，即使李女士聲稱(chēng)借款購(gòu)房是真的，李女士和李先生也建立了借款購(gòu)房合同關(guān)系，李女士只要求李先生履行名人債務(wù)，債權(quán)不應(yīng)優(yōu)先于宏遠(yuǎn)公司債權(quán)保護(hù)，因此駁回了李女士的所有訴訟請(qǐng)求。

　　判決結(jié)束后，李女士提出上訴，二審維持原判。判決生效了。

　　法官說(shuō)法

　　基于借款買(mǎi)房合同，可以直接要求確認(rèn)物權(quán)嗎？深圳買(mǎi)房律師咨詢(xún)在司法實(shí)踐中，借款人以名人為被告提起訴訟，直接要求確認(rèn)房屋歸其所有的，一般不予支持。但是，如果符合登記條件，要求名人履行借款買(mǎi)房合同，辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，可以支持。

　　原因在于，借名人享有的并非排他的物權(quán)，而是基于合同約定的債權(quán)。在借名買(mǎi)房合同糾紛中，應(yīng)區(qū)分內(nèi)部法律關(guān)系和外部法律關(guān)系，借名人基于借名買(mǎi)房合同，即內(nèi)部法律關(guān)系取得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但不能對(duì)抗權(quán)利登記人與他人之間的外部法律關(guān)系。

　　本案中，即便李女士主張借名買(mǎi)房屬實(shí)，但其基于借名買(mǎi)房產(chǎn)生的也只是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，也不足以對(duì)抗宏遠(yuǎn)公司享有的強(qiáng)制執(zhí)行的債權(quán)，因此，其要求排除對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行的訴請(qǐng)不能成立。