根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）、《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律，司法解釋的有關(guān)規(guī)定，深圳房產(chǎn)律師所結(jié)合審判經(jīng)驗和我省實際情況，制定本指引。

　　適用案件范圍

　　本指引所指的開發(fā)商逾期交付房屋，違約責任糾紛是指自然人與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同或銷售合同后，開發(fā)商未能在合同約定的時間向買方交付房屋，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致買方起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔逾期交付房屋和違約責任。

　　法人與非法人組織與開發(fā)商因購買商品房逾期交發(fā)商之間的糾紛可參照本指引處理。

　　商品房交付條件

　　開發(fā)商交付給買方的房屋，應(yīng)當通過建設(shè)工程竣工驗收，并已完成建設(shè)工程竣工驗收登記。合同約定的交付條件高于標準的，以合同約定為準；合同約定的交付條件低于標準的，按照標準確定。

　　商品房交付與接收

　　開發(fā)商交付的房屋未完成建設(shè)工程竣工驗收備案登記的，買受人有權(quán)拒絕接受。開發(fā)商以買受人已接受房屋為由主張不承擔逾期交付違約責任的，不予支持，但買受人知道或者應(yīng)當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記并同意接受房屋的除外。開發(fā)商應(yīng)承擔買受人是否知道或者應(yīng)當知道上述事實的舉證責任。

　　開發(fā)商在交付房屋時未按合同約定向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，買受人有權(quán)拒絕接受。買受人以開發(fā)商未述文件為由要求開發(fā)商承擔逾期交付違約責任的，不予支持。

　　開發(fā)商通知買方接受房屋，買方有證據(jù)證明房屋存在明顯質(zhì)量問題，影響正常使用的，可以拒絕接受并要求開發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問題延誤交付的，開發(fā)商應(yīng)當承擔逾期交付的違約責任。

　　逾期交房違約金調(diào)整

　　合同約定的逾期交付違約金日標準在已支付購房款或房屋總價的萬分之一至萬分之三（含本數(shù)）范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張調(diào)整過高請求的，原則上不予支持。購房人認為本協(xié)議低于實際損失請求并證明的，可以根據(jù)實際損失進行調(diào)整。

　　合同約定的逾期交付違約金日標準低于萬分之一或者萬分之三的，當事人要求調(diào)整的，可以根據(jù)公平原則和誠實信用原則，根據(jù)合同履行情況、違約方過錯程度、違約時間長短、合同預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否平等、社會經(jīng)濟發(fā)展等綜合因素，適當調(diào)整到日萬分之一至萬分之三的范圍。對方證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

　　合同約定的逾期交付違約金不按日計算，但按固定比例計算，按照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條的有效性審查。按固定比例計算違約金的，可以認定為開發(fā)商免除或者限制其責任的無效格式條款。逾期交付違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條的規(guī)定處理。

　　逾期交房違約金按日計算，同時約定最高限額的，認定的違約金數(shù)額遠遠超過該限額的，按認定的違約金數(shù)額確定。

　　逾期辦證認定

　　開發(fā)商未在合同約定期限內(nèi)向房地產(chǎn)登記機關(guān)提交房屋房地產(chǎn)權(quán)登記所需的全部信息的，買受人要求開發(fā)商承擔逾期違約責任的，應(yīng)當予以支持。

　　購房人拒絕提供或者逾期提供房地產(chǎn)登記機關(guān)的，購房人要求開發(fā)商承擔逾期違約責任的，不予支持。

　　逾期辦證違約金調(diào)整

　　開發(fā)商交房、辦證構(gòu)成逾期時，買受人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應(yīng)予支持。

　　合同約定的逾期違約金日標準在已付購房款或房屋總價萬分之五至萬分之一五（含本數(shù)）范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張調(diào)整過高請求的，原則上不予支持。購房人認為本協(xié)議低于實際損失請求并證明的，可以根據(jù)實際損失進行調(diào)整。

　　當事人要求調(diào)整的，可以根據(jù)公平原則和誠實信用原則，根據(jù)合同履行情況、違約方過錯程度、違約時間長短、合同預(yù)期利益、雙向義務(wù)是否平等、社會經(jīng)濟發(fā)展等綜合因素，適當調(diào)整至每日0.5-1.5萬的范圍。對方證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

　　合同約定的逾期違約金不以日為標準計算，但按購房款固定比例計算的，應(yīng)當依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條的規(guī)定審查。違約金按固定比例計算的，可以認定為開發(fā)商免除或者限制責任的無效格式條款。逾期違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房銷售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款處理。

　　逾期違約金按日計算，認定的違約金數(shù)額遠遠超過該限額的，按認定的違約金數(shù)額確定。

　　開發(fā)商免責

　　開發(fā)商主張免除逾期交房、辦證全部或部分違約責任的，可以支持：

　　(一)因災(zāi)害性天氣、突發(fā)公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證；

　　（二）開發(fā)商在履行商品房買賣合同期間，因國家或者地方法律、法規(guī)、政策的變化，逾期交房或者證；

　　（三）因執(zhí)行行政命令而逾期交房或者辦證的，但因開發(fā)商原因造成行政命令的除外；

　　（四）因不可預(yù)見、不可避免、不可克服的其他客觀情況，逾期交房或者辦證，或者合同約定的其他免責情形。

　　開發(fā)商因上述豁免情況不能履行合同的，應(yīng)當及時通知買方，以減少可能給買方造成的損失。買方要求開發(fā)商承擔因未及時通知而造成的擴大損失的，應(yīng)予以支持。

　　開發(fā)商提出逾期交房或者免責抗辯的，應(yīng)當有法定或者約定的免責理由，免責理由與違約行為之間的因果關(guān)系和因果關(guān)系承擔舉證責任。

　　訴訟時效

　　買受人要求逾期交房或者辦證違約金的，訴訟時效期限自合同約定的交房或者辦證期限屆滿之日起計算。購房人向開發(fā)商提出交房或者辦證請求的，應(yīng)當重新計算違約金請求權(quán)的訴訟時效期限。

　　開發(fā)商在一審法院辯論結(jié)束前未提出時效抗辯的，在二審再審過程中提出時效抗辯的，不予支持。

　　適用效果

　　本審判指引適用于省級各級法院審理開發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛。

　　法律、司法解釋對本審判指引涉及的有關(guān)問題有新規(guī)定的，按照新規(guī)定處理。深圳房產(chǎn)律師所