該來的還是?來了。隨著《求是》雜志10月16日重要文章《扎實(shí)推進(jìn)共同富裕》的發(fā)表，以及明確指出要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”，逡巡了十多年的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地明顯提速。23日，十三屆人大常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。從2016年首次提出“房住不炒”，到現(xiàn)在加速推進(jìn)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地，而且一周之內(nèi)連爆兩個(gè)重磅消息，意味著房地產(chǎn)行業(yè)在狂飆了幾乎20年之后，即將迎來一個(gè)超級(jí)分水嶺。

　　這是在進(jìn)入21世紀(jì)第三個(gè)十年的一次定調(diào)，每一個(gè)人都需要搞清楚以下幾個(gè)問題——為什么要征收房地產(chǎn)稅，會(huì)以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)來征收，加速推進(jìn)的試點(diǎn)具體是什么模式，以及房地產(chǎn)稅開征能夠達(dá)到什么效果。只有搞明白了這幾個(gè)問題，才能這個(gè)百年未有之大變局，包括現(xiàn)在中國(guó)乃至全球的新周期中，找準(zhǔn)方向，站在趨勢(shì)的一方。結(jié)合最近一段時(shí)間的熱點(diǎn)事件，以及最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，在關(guān)于房地產(chǎn)稅的征收原因中，有一個(gè)話題必須排在靠前的位置——共同富裕。

　　“共同富裕”，繞不開的話題

　　只需要一個(gè)細(xì)節(jié)，就能明白為什么要把房地產(chǎn)稅和“共同富裕”聯(lián)系在一起——《求是》雜志的那篇重要文章，標(biāo)題就是“扎實(shí)推進(jìn)共同富裕”。

　　這表明房地產(chǎn)稅的征收，和“全面推進(jìn)共同富裕”的理念密切相關(guān)。

　　自十九大，到“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要，再到今年6月份《關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見》的發(fā)布，都表明推進(jìn)“共同富裕”也在加速。

　　在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)稅顯然將是其中的一環(huán)。

　　同時(shí)在《扎實(shí)推進(jìn)共同富裕》這篇重要文章中，也明確表示要加大稅收、轉(zhuǎn)移支付等調(diào)節(jié)力度并提高精準(zhǔn)性，擴(kuò)大中等收入群體比重，增強(qiáng)區(qū)域發(fā)展的平衡性，以及健全轉(zhuǎn)移支付制度，加大對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的支持力度，等等。

　　政策的目的很清楚，就是要在共同富裕這個(gè)理念之下，推進(jìn)“橄欖型分配結(jié)構(gòu)”，縮小收入差距。

　　相對(duì)于之前討論的房地產(chǎn)稅將會(huì)在遏制炒房，以及改善地方政府收入結(jié)構(gòu)中扮演重要角色，與共同富裕的結(jié)合顯然讓這次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的站位明顯更高。

　　當(dāng)然，作為一個(gè)關(guān)鍵的稅種，對(duì)于市場(chǎng)調(diào)節(jié)來說，房地產(chǎn)稅依然能夠從技術(shù)上發(fā)揮重要作用，包括進(jìn)一步強(qiáng)化“房住不炒”，繼續(xù)打擊市場(chǎng)投機(jī)問題——據(jù)說在一線大城市，已經(jīng)有人開始拋售手中持有的房產(chǎn)。

　　另外對(duì)于地方來說，房地產(chǎn)稅拓展了稅源，以替代之前的那種依靠“土地出讓金”的“土地財(cái)政”模式，這能夠緩解地方財(cái)政過于依賴“賣地”的問題，進(jìn)一步從源頭上平抑房?jī)r(jià)。

　　所以總體上，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)期雖然比較長(zhǎng)，但趨勢(shì)已經(jīng)板上釘釘，接下來要考慮的就是，征收標(biāo)準(zhǔn)會(huì)是什么？
 

　　房地產(chǎn)稅，到底收多少？

　　中國(guó)是最擅于摸著石頭過河這個(gè)穩(wěn)健策略的。

　　所以要回答這個(gè)問題，可以參考兩個(gè)維度——一是目前國(guó)內(nèi)個(gè)別城市推進(jìn)的試點(diǎn)措施，二是歐美的一些經(jīng)驗(yàn)和做法。

　　上海和重慶已經(jīng)進(jìn)行了多年的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，所以極具參考價(jià)值。

　　從上海的情況來看，本市居民新購(gòu)二套房產(chǎn)及以上，以及非本市居民新購(gòu)商品房，房地產(chǎn)稅的稅率在0.4%-0.6%。

　　而且上海明確了征稅的目的就是為了抑制投資投機(jī)需求，征稅用途也是公共租賃房的建設(shè)與維護(hù)。

　　上海市稅務(wù)局披露的數(shù)字顯示，2021年前三季度，上海市房地產(chǎn)稅收入為160.3億元，2011年全年為73.7億元。

　　重慶略有不同，把房地產(chǎn)稅重點(diǎn)調(diào)節(jié)的是高檔住房消費(fèi)需求，所以單列了獨(dú)棟別墅等情況，這些房子的單價(jià)在上兩年主城均價(jià)3倍以下，稅率為0.5%，3倍-4倍的，稅率為1%，4倍以上的稅率為1.2%。

　　另外在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作等“三無”人員購(gòu)買第二套及以上住房的，稅率為0.5%。

　　重慶的征稅用途也和上海類似，用于保障性住房建設(shè)等支出。

　　兩個(gè)城市試點(diǎn)的共性是，征收覆蓋范圍比較窄，稅負(fù)對(duì)于購(gòu)房者來說并沒有明顯的影響。

　　除了試點(diǎn)城市之外，還要看成熟市場(chǎng)的征收標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)西部證券發(fā)布的報(bào)告，美國(guó)各州房地產(chǎn)稅稅率相差略大，比如新澤西州達(dá)到了2.13%，而夏威夷州為0.3%，相差了7倍多，但均值大約為1%。

　　根據(jù)上海、重慶的實(shí)踐，以及參考美國(guó)的情況，房地產(chǎn)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)就有了一個(gè)大概的范圍——稅率方面大約為0.5%-1%，征稅對(duì)象就是二套及以上的多套住房（不包括農(nóng)村宅基地），征稅依據(jù)則是上年的成交均價(jià)。

　　當(dāng)然還有免稅的情況。

　　包括首套房產(chǎn)，以及平均居住面積等，這就又涉及到有關(guān)鼓勵(lì)生育的問題。

　　有了標(biāo)準(zhǔn)之后，下一個(gè)問題就是，試點(diǎn)會(huì)從哪些城市展開？

　　熱點(diǎn)城市或?qū)⒓铀偻七M(jìn)

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，人們的體感普遍是收緊了，但有的城市似乎依然保持著熱度。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份包括上海、杭州、南京、合肥、廈門、深圳、重慶、西安等城市的新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)依然實(shí)現(xiàn)了環(huán)比上漲。

　　這提供了一種可能性，那就是市場(chǎng)熱度較高的城市，將會(huì)是首批房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地城市。

　　另外一個(gè)因素同樣需要關(guān)注——目前已經(jīng)建立“二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制”的12個(gè)城市，分別是深圳、廣州、東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥、三亞、紹興、衢州、金華。

　　至于試點(diǎn)節(jié)奏，雖然表達(dá)層面是“試點(diǎn)”，體現(xiàn)了穩(wěn)妥推進(jìn)的特點(diǎn)，但是從一周之內(nèi)連續(xù)出臺(tái)重大舉措的動(dòng)作來看，試點(diǎn)過程將會(huì)加速——之前類似于上海等試點(diǎn)城市那樣用長(zhǎng)達(dá)10年時(shí)間來驗(yàn)證效果的做法，將很可能不會(huì)再出現(xiàn)。

　　另一個(gè)需要注意的細(xì)節(jié)就是5年試點(diǎn)期限。

　　5年的試點(diǎn)時(shí)間說長(zhǎng)不長(zhǎng)，說短不短，就是要在一個(gè)時(shí)間足夠但又至于太長(zhǎng)的周期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)試點(diǎn)的具體目標(biāo)——在典型城市進(jìn)行分批推進(jìn)，以積累足夠的經(jīng)驗(yàn)樣本。

　　還有一點(diǎn)，就是房地產(chǎn)稅作為一種地方稅，并非全國(guó)認(rèn)定，而是由各地單獨(dú)認(rèn)定，在中央的指導(dǎo)下，各個(gè)地方因地制宜、因城施策，根據(jù)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)自行確定征收細(xì)則。

　　這5年的試點(diǎn)期，有點(diǎn)類似于當(dāng)年深圳等四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)扮演的角色——為中國(guó)的整個(gè)現(xiàn)代化路徑，趟出一條行之有效的路徑。

　　房地產(chǎn)稅，會(huì)帶來哪些改變？

　　來到最后一個(gè)問題——房地產(chǎn)稅試點(diǎn)征收，會(huì)帶來哪些改變，或者說哪些結(jié)果？

　　首當(dāng)其沖的，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身將會(huì)逐步回歸理性和居住本質(zhì)，這是對(duì)于“房住不炒”的進(jìn)一步強(qiáng)化。

　　這是個(gè)非常明顯的信號(hào)——房子只漲不跌的神話不再了，炒房作為一種職業(yè)，或者說創(chuàng)富方式，也將退出歷史舞臺(tái)。

　　第二，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)暴跌？

　　上海和重慶的試點(diǎn)表明，從長(zhǎng)期主義的角度來看，房地產(chǎn)稅的稅負(fù)并沒有影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

　　國(guó)外的實(shí)踐也是如此——在居民年收入中，房地產(chǎn)稅的占比并不高，至少?zèng)]有高到影響生活質(zhì)量的地步。

　　有些國(guó)家甚至還是累進(jìn)稅率制，也就是懲罰稅率——比如韓國(guó)和新加坡，但房?jī)r(jià)也沒有受到太大的影響。　　

　　所以從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)稅并不一定帶來房?jī)r(jià)的暴跌，換來的是更加平緩的漲幅，它的作用更多體現(xiàn)在調(diào)整那些持有多套房產(chǎn)的投機(jī)者。

　　這可能導(dǎo)致一種后果——一二線發(fā)達(dá)城市受益于人口持續(xù)流入、供需緊張的情況，房?jī)r(jià)將會(huì)相對(duì)堅(jiān)挺，三四線城市的房子吸引力將會(huì)逐步下降。

　　換句話說，一二線房產(chǎn)和三四五線城市房產(chǎn)的價(jià)值，或?qū)⒂瓉韺?huì)進(jìn)一步分化。
 

　　結(jié)語(yǔ)：時(shí)代的趨勢(shì)，要把握住

　　雖然人們看到了上海和重慶的試點(diǎn)情況，也在努力尋找海外房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，但有一點(diǎn)很明確——中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜程度，可能在全球都是獨(dú)一份。

　　但也沒什么——過去40年來中國(guó)消除了絕對(duì)貧困，同樣讓整個(gè)世界震驚。

　　所以現(xiàn)在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)加速，對(duì)于推進(jìn)共同富裕、讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性、平衡財(cái)政收支、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展等，都是關(guān)鍵的一步。

　　對(duì)于個(gè)人來說，要厘清現(xiàn)在的趨勢(shì)，就是抓住變化帶來的機(jī)遇。

　　一種情況是，現(xiàn)在炒房已經(jīng)沒有了任何意義，另一方面，也要看清楚在后房產(chǎn)時(shí)代，站在趨勢(shì)正確的那一方，順應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略方向，才能在這一輪的新周期中，把握住與未來有關(guān)的所有機(jī)會(huì)。深圳福田區(qū)房地產(chǎn)律師