案件簡介

　　近日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將某小區(qū)業(yè)委會訴至法院，要求確認小區(qū)內(nèi)的59個地面停車位使用權歸其所有。原告房地產(chǎn)公司是該小區(qū)的建設單位。2014年10月，房地產(chǎn)公司取得建設工程規(guī)劃許可證，具體內(nèi)容為建筑住宅樓4幢、地下一層地上七層。原告房地產(chǎn)公司訴稱，小區(qū)建成后，59個地上車位和植草磚車位經(jīng)縣自然資源和規(guī)劃局、縣測繪中心等部門驗收合格。原告認為這59個車位是通過競標出讓土地后開發(fā)建設，應歸屬于原告。此外，房地產(chǎn)開發(fā)公司與買受人簽訂的商品房買賣合同第四條對建筑區(qū)劃內(nèi)車位問題作出約定，即規(guī)劃用于停放汽車的地上及地下車位使用權、車庫使用權、車棚使用權屬于出賣人。某小區(qū)內(nèi)除了地下售賣車位還有59個地上車位這些車位使用權究竟歸誰？寶安碧海灣律師是開發(fā)商所有？還是業(yè)主共有？

　　被告小區(qū)業(yè)委會辯稱，本案中的地面停車位僅是利用了小區(qū)公共場地的土地使用權，屬于原告依照行政規(guī)劃建設的物業(yè)附屬設施，屬于業(yè)主共有的土地使用權范疇，其權益應當屬于全體小區(qū)業(yè)主，原告無權主張相應權利。另查明，涉案59個地上車位面積均未計入建筑面積，均不能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。2021年2月2日，新昌法院一審判決駁回了房地產(chǎn)開發(fā)公司的訴訟請求。房地產(chǎn)開發(fā)公司不服，提起上訴。2021年7月22日，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
 

　　律師說法

　　知識點一：關于商品房買賣合同中的格式條款。

　　根據(jù)法律規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，并按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，沒有對格式條款進行提示說明的，該格式條款無效。

　　寶安碧海灣律師本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司與業(yè)主方簽訂的商品房買賣合同第四條關于地上車位的約定內(nèi)容屬于對買受方合理享受業(yè)主主要權利的排除，條款字體與其他條款并無區(qū)別，且房地產(chǎn)開發(fā)公司也未提供證據(jù)證明其對該條款盡到合理提示及說明義務，該格式條款無效。

　　知識點二：關于人防車位的權屬和收益問題。

　　人防車位，是平時可以用于停放車輛的人防工程。由國家投資單獨修建的地下防空建筑屬于國家所有。由社會投資者投資并結合民用建筑修建的人防車位（即結建人防車位）的所有權歸屬，我國現(xiàn)行法律并無明確規(guī)定。當前，新建民用建筑時，開發(fā)商必須依據(jù)國家相關規(guī)定結建人防工程，這是開發(fā)商應承擔的法定義務。因此，結建人防車位的所有權仍應歸屬于國家。

　　《中華人民共和國人民防空法》第五條規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。一般認為，此處的投資者應為投資建設該人防車位的建設單位，即開發(fā)商。

　　據(jù)此，開發(fā)商作為人防車位的建設單位，在平時對其享有使用權和收益權。根據(jù)物權法規(guī)定，這種權利屬于用益物權范疇。人防車位使用權必須通過合法程序取得，即開發(fā)商應當在人防工程部門辦理備案登記等手續(xù)。需要說明的是，若開發(fā)商與買受人簽署《人防車位租賃協(xié)議》的，因開發(fā)商對人防車位僅有使用權和收益權，該協(xié)議性質(zhì)上只是租賃合同性質(zhì)，當租賃期限超過二十年后，雙方得續(xù)簽。

　　知識點三：關于小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車位車庫與非規(guī)劃內(nèi)車位權屬區(qū)別。

　　車位、車庫是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設施，屬于小區(qū)的配套設施。《中華人民共和國物權法》第七十四條對車位、車庫的權利歸屬作出了規(guī)定，《中華人民共和國民法典》第二百七十五條沿用前述規(guī)定，即：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　規(guī)劃內(nèi)車位車庫是建筑單位在開始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權登記的車位。這種車位具有獨立性、可分性，建設單位可以通過出售、附贈或出租等書面合同方式，對車位、車庫所有權的歸屬作出明確約定。非規(guī)劃內(nèi)車位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車形成的車位，沒有在最初批準的項目建設規(guī)劃中，所占用的道路或者場地屬于業(yè)主共有財產(chǎn)，維護費用作為公攤費用由全體業(yè)主承擔，后續(xù)改擴建車位也應由業(yè)主共有。

　　本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司主張的59個地面車位，雖在小區(qū)建造之初經(jīng)過規(guī)劃設計，寶安碧海灣律師但這是為了滿足全體業(yè)主日常生活及公共使用需要而保障設置的規(guī)定數(shù)量或比例的停車設施，規(guī)劃的初衷并非讓開發(fā)商以出賣等方式獲利。且這59個車位未計入建筑面積，不能辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。地上車位有別于地下車位，未形成新的使用空間，房地產(chǎn)開發(fā)公司也無額外成本投入，實質(zhì)上是占用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地，應認定屬于業(yè)主共有。房地產(chǎn)開發(fā)公司不能以出售、附贈或者出租等方式進行處分。上海車位糾紛律師